Zakup gruntu rolnego z zamiarem przekształcenia go w grunt budowlany stanowi jeden z najlepszych i najbardziej opłacalnych rodzajów inwestycji, przede wszytskim z uwagi na cenę metra kwadratowego gruntu rolnego, która zasadniczo jest znacznie niższa niż cena za metr kwadratowy działki budowlanej. Procedura przekaształceniowa może być jednak problematyczna i czasochłonna.
Miejscowy plan zagodpodarowania przestrzennego.
Inwestor w pierwszej kolejności powinien przede wszytskim ustalić, czy gmina, w której znajduje się interesujący nas grunt, posiada miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. MPZP to stanowi akt prawa miejscowego przyjmowany w drodze uchwały, a którego celem jest określanie przeznaczenia danego terenu pod zabudowę i zagospodarowanie. Sporządzenie takiego planu ma na celu określenie przede wszystkim przepisów, na podstawie których wydawane będą decyzję administracyjne dotyczące poszczególnych gruntów znajdujących się na terenie gminy. Plan miejscowego zagospodarowania przestrzennego jako akt administracyjny sporządzany jest w zależności od terenu którego dotyczy; przez wójta w przypadku wsi, w gminach miejsko-wiejskich organem uprawnionym jest burmistrz, zaś w przypadku większych miast jest to prezydent miasta.
Wniosek o zmianę MPZP
Jeżeli grunt rolny, którym zainteresowany jest inwestor objęty został planem miejscowego zagospodarowania przestrzennego, kolejnym krokiem (po zakupie ziemi) będzie złożenie wniosku o zmianę przeznaczenia gruntu z rolnego na budowlany.
Wniosek taki zawierać musi – poza samą prośbą o zmianę przeznaczenia gruntu z rolnego na budowlany – określenie powierzchni działki oraz oznaczenie jej klasy. To ostatnie pozostaje niezwykle istotne zwłaszcza, jeżeli grunt, który chcemy przekształcić, posiada powierzchnię większą niż pół hektara oraz jest sklasyfikowany jako gleba kategorii wyższej niż IV, V i VI. W takiej sytuacji gmina w imieniu właściciela przedstawi wniosek o odrolnienie do ministra rolnictwa. W przypadkach zaś, gdy powierzchnia gruntu jest mniejsza niż pół hektara, bądź gdy kategoria gleby oznaczona jest jako IV, V, bądź VI klasa, organ wspólnie z radą gminy lub radą miasta samodzielnie podejmie decyzję o odrolnieniu.
Wniosek o jakim mowa wymaga także uzasadnienia. Argumentując zasadność wniosku inwestor przede wszytskim powinien skupić się na powodach odrolnienia, które wskazane i określone zostały w art. 6 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów leśnych i rolnych, a zatem braku występowania innych nieużytków na terenie objętym planem miejscowego zagospodarowania przestrzennego, oraz niskiej przydatności gruntu rolnego ze względu na kryterium wartości produkcyjnej. W przypadku większych miast i dużych gmin miejsko-wiejskich zasadne jest również powołanie się na to, że grunty rolne znajdujące się na obszarze takiej gminy są gruntami rolnymi jedynie formalnie, a co za tym idzie w braku możliwości ich wykorzystania, ich wartość produkcyjna jest znikoma.
Przed złożeniem wniosku knieczne jest ustalenie w gminie jakie dokumenty powinny zostać do niego dołączone. Przukładowo wskazać można na najczęściej wymagane dokumnety w postaci: wypisu lub wyrysu z aktualnej mapy ewidencyjnej, wypisu z rejestru gruntów oraz mapy zasadnicza danej nieruchomości.
(UWAGA! Rozpatrzenie wniosku o odrolnienie nie wiąże organu żadnym terminem, co więcej w przypadku złożenia takiego wniosku nie obowiązują terminy stosowane w postępowaniu administracyjnym).
Wydanie pozytywnej decyzji w związku ze złożonym wnioskiem o zmianę przeznaczenia z gruntu rolnego na budowlany wiąże się z koniecznością ponownego uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przez radę miasta lub gminy. Wnioskodawca nie ma bezpośredniego wpływu na treść tej uchwały, jednak pozostając na bieżąco z pracami radnych, odnośnie których informacje ogłaszane są w lokalnej prasie lub na stronie internetowej gminy, może składać odpowiedniej treści wnioski i sugestie pozostające zgodnymi z interesem, w jakim złożył wniosek o odrolnienie określonej powierzchni gruntowej.