W swojej codziennej praktyce zawodowej spotykam się różnymi problemami prawnymi odnoszącymi się do kwestii możliwości wzniesienia budynku bez zezwolenia. W ostatnim czasie Kancelaria otrzymała zapytanie od jednego z Klientów, czy może on dobudować garaż z poddaszem użytkowym o powierzchni ok 40 m kwadratowych do budynku mieszkalnego według własnego uznania, czy też inwestycja ta wymaga otrzymania pozwolenia.
Wszelkie rozważania w omawianej kwestii należy rozpocząć od lektury ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane, a konkretnie od art. 3 aktu prawnego o jakim mowa. Z przepisu tego wynika jednoznacznie, że inwestycja opisana wyżej powinna być traktowania jako rozbudowa, która zaliczana jest do tzw. robót budowlanych.
Stosownie do treści art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem wyjątków wyraźnie wskazanych w ustawie, wymienionych w treści art. 29 – 31.
Zgodnie z normą prawną zawartą w art. 29 ust. 1 pkt 1a Prawa budowlanego pozwolenia na budowę nie wymaga budowa wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane. Natomiast, zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 2 pr. bud. pozwolenia na budowę nie wymaga również budowa wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, garaży, wiat lub przydomowych ganków i oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 35 m kwadratowych, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m kwadratowych powierzchni działki. W takich sytuacjach wystarczającym będzie dokonanie zgłoszenia.
Przytoczone przepisy nie znajdą jednak zastosowania w stanie faktycznym opisanym w treści skierowanego do Kancelarii pytania prawnego, bowiem Klient wskazał wyraźnie, że inwestycja dotyczy garażu, który zostanie „dobudowany” do budynku mieszkalnego, nadto powierzchnia planowanej inwestycji wykracza poza ramy zakreślone w wyżej przytoczonych przepisach. Dla opisanej w treści pytania inwestycji wymagane będzie uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę.