Jak wskazywałem uprzednio we wpisie z dnia 27 czerwca 2017 roku (http://adwokat-lachowicz.pl/2017/06/27/zakup-nieruchomosci-w-drodze-licytacji-komorniczej/) przepisy KPC przewidują jako wyodrębniony sposób egzekucji świadczeń pieniężnych uproszczoną egzekucję z nieruchomości.
Komornik stosuje ją w przypadkach, gdy przedmiotem egzekucji jest:
- niezabudowana nieruchomość gruntowa,
- nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym lub użytkowym, jeżeli w chwili złożenia wniosku o wszczęcie egzekucji nie dokonano zawiadomienia o zakończeniu budowy albo nie wystąpiono z wnioskiem o udzielenie zezwolenia na użytkowanie na podstawie przepisów Prawa budowlanego.
Zastosowanie tego sposobu egzekucji nie jest uzależnione od wniosku wierzyciela. Komornik najpóźniej przy dokonywaniu czynności opisu i oszacowania powinien ustalić, czy do egzekucji z nieruchomości znajdą zastosowanie przepisy uproszczonej.
Na czym polega owa uproszczona egzekucja?
Komornik do zajęcia nieruchomości stosuje wprost przepisy o egzekucji z nieruchomości. Pozostawia zajętą nieruchomość w zarządzie dłużnika, pouczając go o prawach i obowiązkach zarządcy. Po dokonaniu zajęcia przystępuje się do opisu i oszacowania nieruchomości, które przeprowadza się według przepisów o egzekucji z nieruchomości.
Jeżeli niezabudowana nieruchomość gruntowa wolna jest od obciążeń na rzecz osób trzecich, komornik ma możliwość sprzedania takiej nieruchomości z wolnej ręki po cenie nie niższej niż wartość oszacowania tej nieruchomości. Przygotowując sprzedaż z wolnej ręki komornik współdziała w tym zakresie z wierzycielem i dłużnikiem, którzy powinni ustalić tryb wyszukiwania nabywcy. Sprzedaż z wolnej ręki może nastąpić nie później niż w terminie miesiąca od ukończenia opisu i oszacowania . Jeżeli strony nie ustalą wspólnie trybu wyszukiwania nabywców, komornik przedstawi akta sądowi rejonowemu nadzorującemu go i to sąd ustali tryb. Jeżeli nie dojdzie do sprzedaży nieruchomości z wolnej ręki, sprzedaż nastąpi w drodze licytacji prowadzonej na podstawie przepisów o egzekucji z nieruchomości.
Sprzedaż nieruchomości z wolnej ręki możliwa jest także w sytuacji, gdy:
- nieruchomość niezabudowana jest obciążona na rzecz osób trzecich,
- nieruchomość zabudowana pozostaje nieobciążona na rzecz osób trzecich
- nieruchomość zabudowana jest obciążona na rzecz osób trzecich
jeżeli oszacowanie nieruchomości nie zostało zaskarżone przez dłużnika. Jeżeli zaś dłużnik zaskarżył oszacowanie nieruchomości, to może ona być sprzedana z wolnej ręki wyłącznie za jego zgodą, a dłużnik może wyznaczyć nabywcę i określić cenę minimalną. Jeżeli cena ta jest niższa od ceny oszacowania i może naruszać interesy wierzycieli, komornik odstępuje od tego rodzaju sprzedaży.
Sprzedaż z wolnej ręki udokumentowana musi być protokołem sporządzonym przez Komornika. Do sprzedaży dochodzi przez przyjęcie oferty komornika złożonej w trybie wyszukiwania nabywcy ustalonym przez strony albo sąd, a w przypadku, gdy nieruchomość była sprzedawana za zgodą dłużnika , który określił cenę minimalną i wyznaczył nabywcę, przez przyjęcie oferty przez tego nabywcę.
Protokół wraz z aktami sprawy przedstawia się sądowi egzekucyjnemu. Jeśli sąd stwierdzi, że komornik prawidłowo zastosował przepisy o egzekucji uproszczonej, to wydaje postanowienie o przysądzeniu własności, które przenosi własność nieruchomości na nabywcę. Jeśli zaś sąd stwierdzi, że nieruchomość podlega egzekucji uproszczonej, ale komornik naruszył przepisy o opisie i oszacowaniu nieruchomości, to wówczas wydaje postanowienie, w którym poleca komornikowi przeprowadzenie postępowania według przepisów o egzekucji uproszczonej.